Investir avec le crowdfunding immobilier

Le Crowfunding Immobilier représente une opportunité d’investissement dans le secteur immobilier, sans la nécessité d’une implication directe dans les processus d’achat, de rénovation ou de revente de propriétés. Ce mode d’investissement se caractérise par des rendements attractifs, comme en témoigne la croissance significative de 40% des fonds collectés en 2022, atteignant 1,6 milliard d’euros.Dans cet article, nous explorons le fonctionnement du crowdfunding immobilier, son potentiel pour valoriser votre épargne et les meilleures plateformes à considérer.

En 2023, face à un marché immobilier en mutation, le choix judicieux des plateformes et des projets d’investissement devient crucial. Cette période pourrait également offrir des opportunités de rebond à partir de 2024. Fort de plus de 30 investissements actifs, je partage mes expériences variées dans le domaine du crowdfunding immobilier.

Parmi les aspects clés à retenir :

  • Le crowdfunding immobilier consiste à prêter de l’argent à des promoteurs ou des marchands de biens pour financer des projets immobiliers.
  • Les rendements sont attrayants, avec des taux bruts annuels entre 9% et 10%, ayant même connu une hausse en 2023.
  • Les plateformes les plus performantes offrent une variété de projets de qualité avec une rentabilité élevée, comme Homunity.com, Anaxago, Raizers, ClubFunding, Baltis, et La Première Brique.

Crowdfunding immobilier : Un nouvel horizon pour votre épargne

Arrivé en France sur le marché immobilier en janvier dernier, le crowdfunding immobilier permet à tout particulier d’investir dans l’immobilier, généralement à partir de quelques centaines d’euros seulement. Si, vous avez bien lu, quelques centaines d’euros. Ce qui est exceptionnel, c’est que cet investissement est généralement réservé aux personnes disposant d’un capital de plusieurs milliers, voire millions d’euros. En ouvrant la porte aux petits épargnants, le crowdfunding immobilier a créé une opportunité d’investissement totalement nouvelle.

Un investissement à risque mais lucratif

Investir via le crowdfunding immobilier peut être très rentable, avec des rendements parfois supérieurs à ceux des placements traditionnels. Toutefois, il est important de rappeler que ce type d’investissement n’est pas sans risque. Ils sont bien réels et peuvent entraîner une perte en capital. Il existe deux principaux risques : l’illiquidité et le défaut de l’opération immobilière. Alors n’oubliez jamais : ne mettez en jeu que l’argent que vous êtes prêt à perdre.

Qu’est ce que le crowdfunding immobilier ?

L’investisseur sélectionne son opération immobilière sur le site de la plateforme et investit un montant qu’il a prévu dans le cadre de son projet d’investissement. Le but du jeu ? Financer la construction de biens immobiliers et générer des intérêts grâce à ces placements. Intrigué ? C’est normal, le crowdfunding immobilier a de quoi susciter de nombreuses questions, nous allons donc voir comment cela fonctionne en détail.

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Un initiateur de projet immobilier, souvent un constructeur de biens immobiliers, décide de couvrir une fraction du coût associé à son initiative en mobilisant des capitaux auprès d’individus disposés à investir. Ces derniers mettent à disposition des sommes d’argent sur une durée généralement limitée (allant de 6 à 24 mois). En guise de contrepartie, le constructeur s’engage à restituer l’intégralité du montant investi à une échéance prédéterminée, avec la possibilité de générer un profit supplémentaire. Cette approche de financement est applicable à un éventail de projets du secteur immobilier, y compris les nouvelles constructions, les rénovations, l’achat en viager, ou encore la mise en location de biens.

L’utilisation de cette tactique de financement offre au constructeur la capacité de mieux gérer ses flux de trésorerie, tout en préservant l’opportunité de contracter un emprunt bancaire à un stade ultérieur. Les établissements de crédit sont enclins à accorder des prêts à la condition que le constructeur ait déjà investi un montant initial (souvent représentant de 10 % à 15 % du coût global du projet).

Cependant, le secteur de la construction immobilière peut rencontrer des circonstances imprévues telles que des dépenses imprévues, des délais prolongés, ou une exécution inadéquate par les sous-traitants, sans oublier la possibilité de ne pas trouver d’acheteurs en raison d’un tarif de vente considéré comme excessif. Ces variables peuvent gravement affecter les disponibilités financières du constructeur, freinant ainsi son expansion. Face à ces défis, l’essor du financement participatif immobilier se révèle être une alternative de plus en plus privilégiée par les constructeurs pour atténuer ces incertitudes.

Le crowdfunding immobilier : un secteur en pleine croissance

Aujourd’hui, en France, le crowdfunding immobilier est un secteur en pleine croissance. En janvier dernier, ce marché pesait déjà plusieurs centaines de millions d’euros. Selon le baromètre du crowdfunding, les projets financés atteignent régulièrement des records. Hang on, ça déménage !

Les avantages du Crowdfunding immobilier

1) Une option innovante et économique pour démarrer dans l’investissement 

Le seuil d’entrée pour s’engager dans ce type d’investissement débute généralement aux alentours de 1 000 euros, ce qui le rend particulièrement abordable pour une majorité de personnes. Le système est entièrement en ligne et d’une simplicité remarquable, permettant ainsi une grande facilité pour élargir et choisir ses investissements avec discernement.

2) Une profitabilité attrayante avec une prise de risque historiquement modéré et des bénéfices en accéléré

Les profits nets se situent entre 7 et 12 %, tendant en moyenne autour de 9,4 % (taux de rendement interne moyen 2022, d’après les données de Mazars et Financement Participatif France). L’imposition forfaitaire unique de 30 % peut se révéler bénéfique en fonction de votre tranche d’imposition. Les rendements sont généralement plus élévés comparés à d’autres formes d’investissement immobilier, alignés à un risque modéré (un taux de défaut en moyenne de 1 %). Les projets ont également un délai d’exécution relativement court (durée moyenne de 21 mois selon l’étude Mazars), une durée bien moindre par rapport aux investissements boursiers ou aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui requièrent un horizon d’investissement de cinq ans au minimum.

3) Une méthode pertinente pour diversifier ses avoirs sans efforts notables

À l’opposé de la détention directe de propriété immobilière, ce modèle permet d’aligner ses fonds sans devoir investir du temps et de l’énergie dans la recherche de propriétés ou la gestion de locataires. Il suffit de placer son capital et de patienter. Les plateformes en ligne offrent souvent des bilans clairs et périodiques pour suivre l’avancement des projets de construction ou de rénovation. On s’inscrit ici dans une démarche de placement financier centré sur l’immobilier, qui se rapproche de la démarche proposée par les SCPI, sans toutefois bâtir un patrimoine concret. C’est ainsi une stratégie judicieuse pour étoffer son épargne tout en bénéficiant de rendements nettement supérieurs à ceux issus de la location immobilière traditionnelle.

4) Des perspectives encourageantes pour 2024

Bien que l’année 2023 ait été marquée par des turbulences économiques, la décrue de l’inflation et la modération des taux d’intérêt par les établissements bancaires devraient redonner confiance aux initiateurs de projets et par conséquent aux investisseurs. De plus, une éventuelle baisse des tarifs immobiliers pourrait ouvrir la voie à des opportunités d’achat profitables pour les négociants.

Les inconvénients du crowdfunding immobilier

1) Une catégorie d’investissements périlleuse

La finance participative pour l’immobilier comporte une multitude de pièges potentiels, incluant ceux liés :

– à la plateforme d’investissement (fiabilité et fréquence des manquements, rigueur dans l’évaluation des propositions) ;

– à l’entité gestionnaire (manque de rigueur, évaluation erronée des coûts de rénovation, menace de faillite liée à des complications sur d’autres projets, risque de non-distribution des fonds aux contributeurs…) ;

– à l’initiative financée (fiabilité des garanties, contraintes juridiques en lien avec les autorisations de bâtir ou les rénovations, écueils potentiels liés à la réalisation des travaux ou à la mise sur le marché) ;

ou encore ceux attribuables à des éléments extérieurs (fluctuations économiques et effritement du secteur, inflation et escalade des taux d’intérêt, catastrophes naturelles…).

2) Absence de mise à profit de capitaux empruntés

À l’opposé de la location immobilière, qui offre la possibilité de s’enrichir par l’utilisation de fonds empruntés afin d’accroître son patrimoine, l’investissement participatif se borne à valoriser l’épargne existante. C’est déjà un point positif. Toutefois, cela restreint inévitablement l’envergure des initiatives. On s’engage financièrement à une plus petite échelle, on récolte moins de bénéfices.

À moins de disposer d’un capital annuel conséquent à placer, cette méthode ne permettra pas à l’investisseur de s’enrichir considérablement ni de créer un flux régulier de revenus. Il s’agit davantage d’une forme de diversification patrimoniale à long terme.

3) La régression du pouvoir d’achat pour les acheteurs

Le déclin du support financier a entravé la fréquence des transactions, entraînant ainsi des obstacles pour les gestionnaires dans le remboursement de leurs dettes. Nous traversons cette période critique marquée par une montée en flèche des retards de paiement, ce que j’ai pu vérifier sur mes propres initiatives financières.

4) Des statistiques inquiétantes depuis l’entame de 2023

Les instances de financement participatif en immobilier ont dévoilé leurs données semestrielles et on remarque que de manière générale les retards se sont intensifiés et la fréquence des défaillances s’est accrue également. D’après le portail Hellocrowdfunding, qui compile tous les financements en direct, on recense en décembre 2023 un total de 529 initiatives en souffrance sur 2240 en cours, soit un pourcentage de retard de 23,6 % !

Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?

La finance participative appliquée au marché foncier est sujet à plusieurs aléas, incluant la perte partielle ou totale des sommes engagées ainsi que des délais imprévus. Ces aléas peuvent provenir du contexte du projet, de facteurs exogènes ou encore de la fiabilité des porteurs de projet. Approfondissons la régulation de l’investissement collaboratif dans le secteur immobilier en France et explorons des stratégies pour minimiser ces incertitudes !

Les enjeux pour les investisseurs

Les contributeurs dans ce domaine doivent s’attendre à divers enjeux :

– Ceux inhérents au projet de développement immobilier ;

– Ceux découlant de facteurs externes ;

– Ceux liés aux responsables du projet, qu’il s’agisse de promoteurs ou de marchands de biens immobiliers.

Les incertitudes spécifiques au développement immobilier peuvent être liées à des défis survenant au cours du projet, comme un manque de ressources, des retards dans les réalisations ou la faillite d’un sous-traitant, en plus d’une évaluation insuffisante des aspects techniques (audit du site), légaux (par exemple, l’acquisition d’un permis de construction) ou financiers (tel un budget qui explose).

Cela peut résulter en un allongement imprévu des délais de réalisation du projet, immobilisant vos fonds plus longtemps que prévu.

Quant aux incertitudes externes, elles englobent les aléas extérieurs au développement :

– Catastrophes naturelles ;

– Fluctuations des coûts du marché ;

– Modifications réglementaires…

Ces facteurs, souvent hors du contrôle du contributeur, peuvent retarder ou même annuler le projet de développement immobilier, entraînant une possible perte de votre investissement initial sans garantie de remboursement.

En outre, le promoteur ou marchand de biens peut lui-même constituer un aléa. Si ce dernier est incapable de mener le projet à bien, le risque de ne pas récupérer le capital investi devient une préoccupation sérieuse.

Comment réduire les risques du crowdfunding immobilier ?

Voici quelques recommandations pour sécuriser votre investissement dans l’immobilier participatif :

  1. 💻 Informez-vous sur le secteur

Prenez le temps de comprendre le domaine de l’investissement collectif en immobilier avant de vous engager financièrement. Les forums spécialisés et les échanges avec d’autres investisseurs chevronnés peuvent éclairer sur les mécanismes, les bénéfices et les défis de ce type d’investissement.

  1. 🤑 Prévoyez un fonds de réserve

Accumulez des économies disponibles à tout moment sur des comptes d’épargnes. Vous pourrez alors consacrer l’excédent à des projets immobiliers participatifs.

  1. 🏆 Optez pour une plateforme de financement participatif crédible

Consacrez du temps à la lecture des retours et critiques d’utilisateurs pour vous faire une idée de plateformes réputées telles que Homunity ou les offres participatives de Boursorama.

  1. 📌 Etablissez votre profil d’investisseur

Déterminez clairement vos attentes avant d’investir :

– Quelle performance visez-vous : 3 %, 10 % ?

– Sur quelle durée envisagez-vous d’investir : court, moyen ou long terme ?

– Quelle est votre tolérance au risque ?

  1. 📊 Variez vos investissements

Un investisseur avisé ne met pas tous ses actifs dans un seul et même projet. Éparpillez vos ressources entre divers projets : secteurs différents, zones variées, etc., ou bien différents instruments financiers : société civile de placement immobilier (SCPI), actions, obligations, assurance vie, et ainsi de suite.

  1. ⌚ Analysez soigneusement chaque projet

Les plateformes de finance participative fournissent une analyse détaillée des promoteurs. Prenez le temps d’étudier les documents pour mieux connaître la structure sur laquelle vous envisagez de vous positionner : direction, historique, stratégie de croissance, potentiel de rendement, contentieux en cours, solvabilité, profitabilité et capitalisation.

👉 N’oubliez pas également de vérifier le parcours des marchands de biens et plus spécifiquement leur taux de défaillance en matière de financement participatif, c’est-à-dire s’ils ont déjà mené à bien d’autres opérations financières ou non.

Les différents acteurs du Crowdfunding immobilier

Anaxago : Une sélection immobilière de prestige

Anaxago se distingue comme une plateforme incontournable dans le domaine du financement participatif dédié à l’immobilier, offrant bien plus que cela. Ils proposent un accès à des initiatives immobilières de haut standing, qualifiés de biens « prime ». Ces derniers se situent dans des emplacements de choix, tel que l’exemple personnel de mon investissement dans le chic 8ème arrondissement parisien ou les prestigieux confins de Megève. La plateforme diversifie ses options d’investissement à travers le crowdequity, un fonds d’investissement privé dédié à l’immobilier (Anaxago Society 2023), sans oublier les possibilités d’assurance-vie, avec en prime 100€ offerts pour votre première participation financière.

Homunity : Des projets phares

Homunity.com trône parmi les plateformes de pointe, grâce à un bilan solide de plus de 600 millions d’euros rassemblés. L’attrait de leurs projets ne manque pas non plus de nous captiver. En effet, la plateforme sélectionne exclusivement des initiatives ambitieuses, dotées d’un budget conséquent et portées par des développeurs de renom.

WiSEED : Pionnier du financement participatif

WiSEED marque l’histoire du crowdfunding en France dès 2008. Originellement dédié à l’épaulage de startups naissantes, le site s’est rapidement orienté vers le financement participatif dans l’immobilier, ce qui se traduit par un nombre important de projets financés. Bien que la taille moyenne des projets soit plus raisonnable comparée à d’autres plateformes, WiSEED se distingue par la possibilité d’investir dès 100€. Pour encourager votre démarche, 100€ vous sont offerts si vous utilisez le code HEROS100 et investissez au moins 1 000€.

Raizers : Dynamisme et diversité

Raizers se présente comme une plateforme fiable et parmi les plus actives de l’année. Le site dispose d’une large gamme de projets allant de grandes promotions immobilières à des opérations à plus petite échelle, réalisées par des marchands de biens. Si ces dernières peuvent comporter un degré de risque plus élevé, il est important de noter qu’à ce jour, aucun déficit n’a été rapporté par ces plateformes malgré un nombre considérable de financements.

Baltis : Nouveau venu prometteur

Avec une sélection de projets approuvée par un « Conseil des Sages », Baltis prône une rigueur dans la sélection de projets immobiliers de premier choix situés dans les grandes métropoles françaises. Détenteur d’une licence AMF, ce nouvel acteur finance un nombre croissant d’opérations immobilières et se forge une place de choix dans le secteur du financement participatif immobilier hexagonal. Un des avantages notable de Baltis est de proposer des investissements non fiscalisés au sein d’un PEA lors de certaines levées de fonds.

La Première Brique

Dernièrement, de nouvelles plateformes bouleversent le marché du crowdfunding immobilier, notamment en révolutionnant les seuils d’investissement. Alors que la norme inflige souvent un minimum de 1 000€, La Première Brique fait preuve d’innovation en proposant des participations financières dès 1€, ouvrant ainsi la porte à la diversification même pour les petits budgets.

Tantiem

Ce nouvel intervenant favorise l’investissement démarra dès 100€, mais se concentre sur l’acquisition fractionnée de biens immobiliers. Cette méthode vise une récolte de loyers passifs, combinée à une éventuelle plus-value lors de la revente. À l’opposé des transactions typiques de marchands de biens, l’approche se veut être un complément de revenu pérenne.

Meute

Meute constitue un ajout récent au marché et est issue de l’élargissement des activités du courtier en SCPI, Louve Invest. En joignant Meute, l’idée est d’investir à partir de 200€ par le biais d’obligations, bénéficiant ainsi de revenus locatifs et d’une possible valorisation du bien qui devra avoir lieu au plus tard dix ans après l’émission de l’obligation.

Mon avis sur le crowdfunding immobilier

Une méthode accessible

Lors d’une mise en comparaison entre l’investissement participatif dans le secteur immobilier et l’acquisition de biens immobiliers pour la location ou une opération d’achat puis de revente, il est manifeste que la première option se distingue par sa simplicité et son efficacité temporelle. Une simple inscription sur une plateforme dédiée et quelques clics suffisent pour contribuer à un projet de financement.

Certaines de ces plateformes permettent de démarrer les mises avec seulement quelques centaines d’euros, tandis que d’autres exigent un investissement initial de 1000 €.

Le Rendement attractif du crowdfunding immobilier

L’investissement participatif immobilier offre l’opportunité de viser un rendement net des frais qui peut aller de 8 à 12 % selon les programmes de financement (avant imposition). À l’heure où les taux d’intérêt connaissent une hausse, il demeure exceptionnel de dénicher une opportunité d’investissement présentant une telle rentabilité !

De surcroît, comme nous l’aborderons, l’environnement fiscal de ce type d’investissement se révèle plus clément que celui lié à la possession directe de biens immobiliers, ce qui ouvre la porte à des investissements modestes et diversifiés.

Une prise de risque encadrée

Bien qu’un rendement prometteur s’accompagne généralement d’un degré de risque non négligeable, l’investissement participatif immobilier parvient à se distinguer favorablement. Le danger apparaît maitrisé, principalement parce que le bien immobilier qui constitue l’actif de soutien à l’opération confère un niveau de sécurité indisponible dans le financement d’entreprises naissantes ou de jeunes pousses.

À ce jour, il est rare qu’une plateforme d’investissement participatif se trouve face à une perte totale. Cependant, avec l’évolution plus précaire du marché immobilier à partir de 2023, certains projets ont connu des retards de remboursement au-delà de six mois ou se trouvent dans le cadre d’une procédure collective.

⏲️ Parfois, il peut être nécessaire de repousser la date de finalisation d’un projet, en attendant des conditions de marché plus propices pour la liquidation des actifs. J’ai personnellement été confronté à cette situation dans le cadre de deux projets. Néanmoins, dans la mesure où les intérêts ont continué à s’accumuler et que le taux est même passé de 10 % à 11 %, cela ne m’a guère affecté. Cette indifférence s’explique par le fait que je disposais de réserves de liquidité, une prévision que j’avais intégrée. C’est un point crucial auquel vous devez également prêter attention.

Avec des engagements sur des obligations valides pour une période allant de 12 à 36 mois en moyenne, l’investissement participatif immobilier s’impose comme l’une des rares avenues financières proposant une rentabilité élevée pour des investissements éphémères ou de durée modérée.

En effectuant un parallèle avec l’investissement locatif ou les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) qui recommandent des durées d’engagement s’étalant sur plusieurs années, voire une décennie et plus, l’investissement participatif dans l’immobilier se révèle être une alternative notable. Il en va de même pour les placements en bourse qui sont généralement envisagés pour une durée bien supérieure à 5 ans.

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